2025 年 12 月牛金财富，上海市委网信办联合多部门开展的房地产信息传播秩序专项整治引发广泛关注，累计清理违规信息 4 万余条，处置违规账号 7 万余个、违规直播间 1200 余个。此次整治并非简单的 “禁言”，而是直指房地产领域的四大乱象：虚假房源宣传、歪曲政策解读、伪造交易信息、直播误导预期，本质是对 “以焦虑换流量” 利益链条的精准打击。
从整治背景看，近年来部分网络账号刻意散布 “楼市崩盘”“房价腰斩” 等极端言论，将利率调整、税费优化等正常政策解读为 “市场崩溃前兆”，既扭曲了真实市场信号，也导致购房者陷入 “盲目抛售” 或 “非理性观望” 的困境。这种舆论乱象与住建部公布的 “止跌回稳” 基本面严重脱节 ——2025 年 1-10 月全国商品房交易总量基本稳定，二手房网签面积同比增长 4.7%，17 个重点城市二手房成交同比上涨，商品房库存连续 8 个月下降。监管部门通过专项整治剥离舆论噪音，核心目的是重建 “真实、理性、有序” 的市场沟通环境，为政策传导和需求释放扫清障碍。
值得注意的是，整治行动明确划定了舆论边界：禁止的是 “虚假负面” 和 “恶意唱衰”，而非正常的市场分析或风险提示。这种差异化治理既彰显了维护市场稳定的决心，也为理性讨论保留了空间，体现了 “稳预期” 与 “保真相” 的平衡。
二、政策托底：从 “救市” 到 “筑底” 的系统性发力
7 万账号被处置的背后，是全国层面 “稳楼市” 政策的持续加码。自 2024 年中央政治局会议明确 “促进房地产市场止跌回稳” 以来，政策组合拳从供需两端全面发力，形成了覆盖限购、信贷、税费、保障房的完整支撑体系。
在需求端，核心政策聚焦降低购房成本与释放合理需求：一线城市逐步调减限购政策，重庆、苏州等城市取消限售牛金财富，全国统一首套房和二套房房贷最低首付比例，存量房贷利率下调直接减轻购房者负担。广西、济南等地推出购房补贴，杭州通过提高核心区供地占比优化供给结构，多地搭建 “房产超市”“房交会” 等促销平台，精准激活刚需与改善性需求。这些政策已显现成效：2024 年四季度以来，北上广深新房和二手房成交量持续回暖，上海二手房单月成交创 47 个月峰值，深圳新房成交面积同比增长 159.3%。
供给端的风险化解同样关键。“保交房” 攻坚战取得决定性胜利，全国 396 万套任务交付率达 99%，极大增强了购房者信心。“白名单” 项目扩围增效带动房企资金状况改善，2025 年 1-10 月房企到位资金降幅较去年收窄 9.5 个百分点，5 万亿元开发贷款支持合规项目推进。同时，中央财政提前下达 566 亿元保障性安居工程补助资金，多地收购存量商品房用作保障房，既化解了库存压力，又完善了住房保障体系。
政策逻辑已从短期 “救市” 转向长期 “筑底”，通过 “取消限制性措施 + 金融支持 + 保障房建设” 的组合，推动市场从 “高杠杆扩张” 向 “高质量发展” 转型，为行业平稳过渡提供了制度保障。
三、市场基本面：分化中的复苏信号与结构性机遇
在政策托底与舆论整治的双重作用下，房地产市场呈现 “止跌回稳、分化修复” 的特征，为 2026 年市场走向奠定基础。
从核心指标看牛金财富，市场复苏的积极信号不断增多。全国商品房待售面积连续 8 个月减少，2025 年 10 月末降至 75606 万平方米，去库存成效显著。房价方面，一线城市新房和二手房价格环比上涨，二线城市趋于稳定，三四线城市虽恢复缓慢，但人口净流入区域已出现企稳迹象。交易结构上，二手房市场活跃度持续提升，2025 年 1-10 月占比达 44.8%，上海、深圳等 14 个城市二手房成交同比增长超 10%，标志着市场逐步进入存量时代。
行业分化成为显著特征。城市层面，一线和强二线城市凭借产业升级、人才集聚优势，市场抗跌能力突出，改善性需求持续释放；三四线城市则面临人口净流出与高库存压力，复苏节奏相对滞后。企业层面，保利、华润等资金稳健型房企率先恢复，高负债房企加速出清，行业集中度进一步提升。产品层面，“好房子” 时代来临，改善型住宅占比持续提高，得房率、层高、配套设施等品质指标显著提升，成为市场核心竞争力。
国联民生证券首席分析师杜昊旻的研究显示，行业下行周期已近尾声，狭义库存降至 4 亿平方米，新开工面积接近历史底部，预计 2026 年下半年至 2027 年行业将开启复苏进程。这一判断与住建部 “2025 年逐步筑底” 的展望形成呼应，印证了市场基本面的改善趋势。
四、2026 买房时机：理性决策需把握三大核心维度
面对政策利好与市场复苏信号，2026 年是否为买房良机，需结合自身需求、城市能级与风险防控综合判断，而非简单 “跟风入市”。
对于刚需购房者而言，2026 年具备一定的入市窗口。政策层面，房贷利率处于历史低位，限购限贷等限制性措施持续松绑，购房成本显著降低；市场层面，库存去化推进使得议价空间仍在，房企为加速回款可能推出促销活动，叠加保交房政策的保障，购房安全性有所提升。但需注意，刚需购房应聚焦 “自住属性”，优先选择配套成熟、交通便利的核心区域小户型，避免盲目追求 “低总价” 而忽视房屋流通性。
改善型需求可把握结构性机遇。随着改善型需求成为市场主流（预计占比达 40%-50%），核心城市优质改善型住宅的稀缺性将进一步凸显。2026 年行业复苏初期，这类房源的价格尚未进入快速上涨通道，且房企为提升竞争力会持续优化产品力，购房者可选择得房率高、物业服务优质、社区配套完善的项目。尤其在长三角、粤港澳大湾区等人口聚集都市圈，改善型住房的长期保值增值能力更强。
投资者则需保持谨慎，警惕 “全面回暖” 的误判。当前市场复苏仍依赖政策驱动，经济基本面改善、房企债务风险出清尚未完成，三四线城市人口流出与库存压力仍存。投资应聚焦 “核心城市核心资产”，优先考虑一线及强二线城市的优质学区房、地铁房，避免涉足低能级城市和高杠杆房企项目。同时，需关注租金收益率与房贷利率的匹配度，参考香港市场企稳经验，这一指标是判断投资价值的关键。
结语：理性看待机遇，回归居住本质
7 万账号被处置一系列稳楼市政策的落地，标志着房地产市场正从 “舆论失序、预期不稳” 向 “理性修复、平稳发展” 转型。2026 年的市场既非 “抄底狂欢”，也非 “持续低迷”，而是呈现 “政策托底、分化复苏、品质为王” 的特征。
对于购房者而言，2026 年是机遇与风险并存的年份：政策红利持续释放为入市提供了有利条件，但市场分化与转型阵痛仍需警惕。决策的核心在于回归居住本质，摒弃 “追涨杀跌” 的投机心态，结合自身财务状况、居住需求选择合适的城市与房源。随着房地产行业逐步告别 “三高” 模式，走向高质量发展，那些真正满足居住需求、具备品质优势的房产，终将穿越市场周期，成为家庭财富的稳定载体。
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